San Diego đảo lộn vì tỷ phú địa ốc 93 tuổi rút lui

[goodidea]

Donald Bren, một trong những ông trùm bất động sản huyền thoại, bán tháo hàng loạt tài sản ở San Diego, khiến thành phố đối mặt tương lai bất định.

Quyết định bán tháo hàng loạt tòa nhà văn phòng tại San Diego của nhà đầu tư lừng danh Donald Bren, 93 tuổi, đang làm đảo lộn diện mạo trung tâm thành phố, nơi ông từng là chủ sở hữu nhiều văn phòng nhất thành phố vùng vịnh phía nam California.

Tập đoàn Irvine của Bren bắt đầu rút khỏi thị trường cao ốc văn phòng trung tâm San Diego từ năm 2024. Đến mùa thu năm nay, ông hoàn tất thương vụ cuối cùng với mức giá giảm sâu. Sau khi đánh giá triển vọng tăng trưởng ngày càng u ám, Bren chọn cách thoái vốn khỏi toàn bộ danh mục cao ốc văn phòng tại khu trung tâm.

Động thái được giới đầu tư coi như lá phiếu bất tín nhiệm nặng ký đối với thị trường, cho thấy xu hướng "văn phòng trống" gần mức kỷ lục cùng nhiều vấn đề khác tại San Diego có thể kéo dài nhiều năm.


Khung cảnh từ vịnh San Diego nhìn vào khu vực trung tâm thành phố, tháng 3/2020. Ảnh: AFP

Bren nổi tiếng với tầm nhìn hiếm có trong giới đầu tư. Ông xây dựng đế chế bất động sản trong gần 60 năm, với thương vụ để đời năm 1977 khi cùng các đối tác thâu tóm 93.000 mẫu đất ven biển Quận Cam với giá khoảng 337 triệu USD, được coi là một trong những khoản đầu tư bất động sản vĩ đại nhất thế kỷ 20. Khu đất, sau này trở thành Irvine Ranch, là nền tảng hình thành công ty Irvine trị giá hàng tỷ USD.

Thập niên 1980, Bren thắt chặt chi tiêu và giảm nợ trước khi phần lớn ngành bất động sản thương mại nhận ra cuộc khủng hoảng đầu thập niên 1990. Sau đó, ông mở rộng danh mục văn phòng và căn hộ ven biển đúng lúc thị trường bước vào chu kỳ tăng kéo dài. Đến cuối thập niên 1980 và 1990, Irvine mở rộng hoạt động ra toàn quốc, trong đó có việc mua lại tòa MetLife Building tại New York.

Irvine bắt đầu gom các tòa nhà văn phòng nổi bật tại San Diego từ năm 2003, trở thành chủ sở hữu văn phòng lớn nhất thành phố trong bối cảnh nền kinh tế địa phương đa dạng hóa ngoài ngành quốc phòng và nhu cầu văn phòng chất lượng cao tăng.

Nhưng đại dịch Covid-19 bùng phát khiến nhân viên văn phòng chuyển sang làm việc từ xa đã đảo ngược xu hướng này. Tương tự nhiều thành phố Bờ Tây, San Diego chịu thiệt hại khi nhân viên chậm từ bỏ mô hình làm việc tại nhà ngay cả khi đại dịch kết thúc.

Năm ngoái, Irvine bắt đầu bán dần 6 tòa nhà tại trung tâm San Diego và hoàn tất thoái vốn khi bán One America Plaza, tòa nhà cao nhất thành phố, với giá thấp hơn 50% so với mức họ từng mua.

"Đây là tín hiệu thực sự gây đau lòng đối với các chủ tòa nhà khác trong khu trung tâm", giáo sư Norman Miller, chuyên ngành bất động sản tại Đại học San Diego, nhận định.

Bước rút lui của Irvine cho thấy mức độ phụ thuộc tài chính và tâm lý của các khu trung tâm thành phố đối với những ông lớn trong ngành bất động sản, đặc biệt khi thị trường văn phòng vẫn vật lộn phục hồi sau đại dịch. Các ông chủ lớn thường có đủ tiềm lực tài chính để duy trì tài sản trong giai đoạn khó khăn. Khi họ rời đi, tiềm năng khách thuê giảm, điều kiện tín dụng bị siết chặt hơn, giá trị tài sản và giá thuê đồng loạt trượt dốc.

Trong khi thị trường văn phòng Mỹ có dấu hiệu phục hồi, động lực chủ yếu tập trung tại New York, San Francisco và một số trung tâm kinh doanh nổi bật khác.

Dòng vốn đã tăng lên, nhưng các nhà đầu tư lớn lựa chọn kỹ hơn so với thời kỳ trước đại dịch, khi nhiều doanh nghiệp cắt giảm diện tích làm việc. Họ đổ vốn vào những thị trường và tài sản mạnh nhất, hướng tới nhóm khách thuê có uy tín tín dụng cao. Dylan Burzinski, thuộc hãng tư vấn bất động sản Green Street, cho rằng những nơi như San Diego không đáp ứng được tiêu chí đó.

Người phát ngôn Irvine cho biết công ty vẫn đầu tư vào San Diego, nhưng tập trung vào các khu có tăng trưởng cao hơn như La Jolla và University Town Center (UTC), nên quyết định rút khỏi khu trung tâm. Khu vực này đang phải đối mặt với nhiều thách thức về chất lượng sống, như tội phạm và lượng người vô gia cư tăng cao.

Trong quý III năm nay, tỷ lệ trống tại các tòa văn phòng ở trung tâm thành phố là 35,6%, cao gấp đôi so với La Jolla và UTC, theo công ty dịch vụ bất động sản thương mại Kidder Mathews có trụ sở tại Seattle ở bang Washington. Một số nhà đầu tư đang noi theo Irvine rút lui khỏi trung tâm San Diego.

Không hẳn mọi diễn biến đều tiêu cực. Với 1,4 triệu dân, thành phố San Diego vẫn là điểm đến hấp dẫn với một số doanh nghiệp nhờ ngành công nghệ sinh học, bãi biển và du lịch. Thời tiết ôn hòa thúc đẩy phát triển nhà ở. Thành phố còn có một bảo tàng đặc nhiệm hải quân SEAL mới khai trương và tổ chức TED Conferences đã tuyên bố sẽ đưa các sự kiện lớn đến khu trung tâm.

Người mua lại các tòa nhà Irvine cũng có nguồn vốn dư dả hơn để nâng cấp tài sản nhờ mức giá thấp. Công ty công nghệ XYZ của doanh nhân Daniel Negari, chủ sở hữu hai tòa nhà vừa mua từ Irvine, đang tái định vị chúng làm trung tâm hội thảo và công năng linh hoạt hướng tới khách thuê nhỏ.

"Đã có những nhà đầu tư rất khác biệt xuất hiện tại trung tâm, cực kỳ năng động", Matt Carlson, phó chủ tịch điều hành của CBRE Group, nhận xét.

Dù vậy, ngay cả những người lạc quan nhất cũng thừa nhận việc hồi sinh thị trường văn phòng trung tâm San Diego cần nhiều thời gian. Tỷ lệ trống tại các tòa văn phòng ở đây đã tăng lên 35,6% kể từ khi Irvine bắt đầu rút lui, so với 31,9% vào quý III năm ngoái.

Trong khủng hoảng tài chính 2008-2009, Irvine vẫn gắn bó với thị trường trung tâm và đặt cược đúng vào khả năng phục hồi của khu vực. Lần này, tín hiệu hoàn toàn khác. "Điều đó cho thấy đây không chỉ là một chu kỳ, mà có thể là vấn đề dài hạn", Miller nói.

VietBF@sưu tập