Trong hơn hai thập kỷ, Letitia James liên tục khẳng định tòa nhà chung cư Brooklyn của bà là tòa nhà bốn căn hộ khi nộp đơn xin thế chấp—mặc dù hồ sơ chính thức chứng minh tòa nhà có năm căn hộ.
Điều này có vẻ là một sự khác biệt nhỏ, nhưng việc khai báo sai số lượng căn hộ đã giúp bà đảm bảo được các khoản vay có lợi hơn, bao gồm khoản vay theo Chương trình điều chỉnh giá nhà ở hợp lý (HAMP) năm 2011 giúp bà tiết kiệm được hàng chục nghìn đô la mỗi năm.
Bây giờ, những nguyên tắc pháp lý mà bà từng sử dụng để truy tố người khác có thể lại gây bất lợi cho bà.
Mọi chuyện bắt đầu vào năm 2001 khi Letitia James mua một tòa nhà chung cư bốn tầng với năm căn hộ ở Brooklyn với giá 550.000 đô la.
Nếu bạn đang cân nhắc việc tái cân bằng danh mục đầu tư của mình bằng vàng, công ty hoạt động dựa trên đức tin này có thể giúp bạn
Năm 2005, James đã tái cấp vốn cho tòa nhà bằng khoản vay có thể điều chỉnh từ Aegis với lãi suất ban đầu là 7,2% và mức trần là 10,2%.
Trong hai thập kỷ tiếp theo, James đã vay thế chấp tái cấp vốn và luôn liệt kê số lượng căn hộ là bốn.
Tuy nhiên, hồ sơ chính thức trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu gần đây nhất , có ngày 26 tháng 1 năm 2001, cho biết bất động sản được phân loại hợp pháp là nơi ở cho năm gia đình. Trong thế giới cho vay thế chấp, đây là một sự khác biệt quan trọng.
(Xin lưu ý: Sở Xây dựng Thành phố New York quy định rằng bất kỳ thay đổi nào ảnh hưởng đến việc sử dụng, thoát hiểm hoặc cư trú trong tòa nhà đều cần phải có Giấy chứng nhận cấp phép mới nhất.)
Những bất động sản có bốn đơn vị trở xuống đủ điều kiện hưởng lãi suất “cư trú” ưu đãi hơn, trong khi những bất động sản có năm đơn vị trở lên được phân loại là bất động sản “thương mại”—thường chịu lãi suất cao hơn.
Quay trở lại năm 2011. Với khoản thế chấp lãi suất thay đổi năm 2005 có khả năng tăng lên tới 10,2%, James đã tìm kiếm sự cứu trợ từ HAMP – một sáng kiến liên bang theo Chương trình cứu trợ tài sản gặp khó khăn (TARP) được thiết kế để hỗ trợ những chủ nhà có nguy cơ bị tịch thu nhà.
Tuy nhiên, HAMP có các yêu cầu đủ điều kiện nghiêm ngặt. Theo Sổ tay chính thức của Chương trình Making Home Affordable Program , “Điều kiện đủ chỉ giới hạn ở các bất động sản do chủ sở hữu chiếm dụng không quá bốn đơn vị”.
Lý do rất rõ ràng: chương trình này nhằm mục đích hỗ trợ những người sở hữu nhà thông thường chứ không phải chủ nhà kinh doanh căn hộ cho thuê nhiều hộ gia đình.
Trong đơn xin cấp HAMP , James đã liệt kê loại hình bất động sản của mình là: CHỈ CÓ NHÀ Ở – 4 GIA ĐÌNH (căn hộ).
Tuy nhiên, theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu năm 2001 , tòa nhà chính thức được chỉ định là chung cư dành cho năm gia đình – khiến tòa nhà không đủ điều kiện tham gia chương trình HAMP.
Ngoài ra, James đã nộp một tuyên bố khó khăn về tài chính trong đơn đăng ký của mình, tuyên bố rằng: “Tôi đang gặp khó khăn về tài chính và do đó, (i) Tôi bị vỡ nợ theo các Văn bản vay và (ii) Tôi không có đủ thu nhập hoặc không có đủ tài sản thanh khoản để thực hiện các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng hiện tại hoặc trong tương lai.”
Tuy nhiên, hồ sơ công khai cho thấy vào năm 2011 Letitia James đã kiếm được ít nhất 126.390 đô la. Trong tổng số đó, 122.500 đô la là từ vị trí của bà tại Hội đồng thành phố New York và 3.890 đô la khác từ công việc của bà tại CUNY.
Cô ấy cũng kiếm được thu nhập từ tiền cho thuê từ tòa nhà của mình. Hướng dẫn của HAMP nêu rõ rằng người nộp đơn phải cung cấp "khó khăn tài chính đã được xác minh khiến họ không thể thanh toán khoản thế chấp".
Vì James là một phụ nữ độc thân không có con, có mức lương và thu nhập từ cho thuê cao nên lời tuyên bố của cô về "nỗi khó khăn" không đáng tin cậy.
James đã bảo đảm thành công khoản vay HAMP, tái cấp vốn thế chấp của cô với lãi suất chỉ 2,7% – một mức giảm đáng kể. Kết quả cho Letitia là gì? Ước tính tiết kiệm được ít nhất 44.000 đô la mỗi năm.
Quy định của HAMP yêu cầu người vay phải chứng nhận tính chính xác của đơn đăng ký, đồng thời cảnh báo: “Những tuyên bố sai sự thật có thể bị phạt tiền, phạt tù hoặc cả hai theo luật liên bang”.
Gian lận thế chấp được định nghĩa theo luật liên bang là cố ý đưa ra những tuyên bố sai sự thật để vay tiền bằng những lý do gian dối. Nó sẽ bị phạt nghiêm khắc, bao gồm cả tiền phạt và tù giam.
Việc lạm dụng HAMP thuộc thẩm quyền của Bộ Tài chính Hoa Kỳ, có thẩm quyền thực thi việc tuân thủ và điều tra các hành vi sử dụng sai mục đích tiềm ẩn.
Như thế giới đã biết, James là một chiến binh không biết mệt mỏi chống lại nạn gian lận bất động sản.
Vào tháng 2 năm 2024, James đã dẫn đầu một vụ án gian lận cấp cao chống lại Donald Trump, đảm bảo một phán quyết kết tội Trump thổi phồng giá trị tài sản để đảm bảo các điều khoản cho vay tốt hơn.
Trong bài phát biểu chiến thắng của mình, James tuyên bố: “Khi những người có quyền lực gian lận để có được những khoản vay tốt hơn, điều đó sẽ gây tổn hại đến những người trung thực và chăm chỉ. Người Mỹ bình thường không thể nói dối ngân hàng để thế chấp mua nhà. Cho dù bạn nghĩ mình lớn, giàu có hay quyền lực đến đâu, thì không ai có thể đứng trên luật pháp”.
Với những điểm bất hợp lý rõ ràng trong đơn xin HAMP của James, liên quan đến cả khó khăn tài chính của cô và số lượng căn hộ, trường hợp này cần được các cơ quan thực thi pháp luật liên bang xem xét ngay lập tức. Câu hỏi vẫn còn: Liệu các tiêu chuẩn pháp lý mà James áp dụng cho những người khác có được áp dụng cho lịch sử tài chính bất động sản của cô không? Rốt cuộc, như James đã đảm bảo với chúng tôi, "Không ai đứng trên luật pháp".
