Jackson, Mississippi — nơi ví tiền mỏng như bánh tráng nướng nhưng drama dày hơn sách luật. Bạn Đức kể chuyện ông bạn làm landlord 8 năm ở đây: căn đầu đời giá 18.000 USD, single house 1.400 sqft, 3 phòng ngủ 2 phòng tắm nghe như “hời to”. Ai dè vừa sắp closing thì nhận email “closing company” bảo chuyển tiền; mail giống như hai giọt nước nên anh chuyển ngay… và học phí vào đời bay sạch. Cuối cùng muốn có nhà phải trả lần nữa. Bài học 1: ở Mỹ scam cũng thuộc hàng cao thủ; chuyển khoản thì gọi thẳng cho title/closing company để xác nhận, đừng tin mỗi email, chấm hết.
Tưởng xong, anh chạy đăng ký điện nước thì city bảo: “Không permit, không bật gì hết.” Hóa ra sửa nhà ở Mỹ phải xin phép rồi inspection đủ vòng mới cho chạy. Bạn bè xúi “cứ sửa xong gọi mở điện” nghe thì nhanh, rủi ro thì… nhanh toang. Bài học 2: permit là chân ái; check website city hoặc gọi city hall xem hạng mục nào bắt buộc, làm với licensed contractor để họ xin permit giùm cho lành.
Tiết kiệm chi phí, anh tự làm phần lớn, chỉ thuê thợ lót gạch. Ứng trước xong, thợ lát như đang chơi Tetris rồi… biến mất. Chủ nhà thành thợ đập gạch kiêm chuyên gia rên rỉ. Bài học 3: thuê thợ phải sàng lọc; trả trước 20–30% là cùng, phần còn lại trả theo tiến độ; kiểm tra license, insurance, review Google/Yelp/BBB và tốt nhất có người địa phương giới thiệu.
Nhà hoàn thiện cho thuê 850 USD/tháng, deposit một tháng. Ba tháng đầu tiền về ting ting, tháng thứ tư tenant thành “vận động viên chạy deadline”: khất mãi tới nợ 2,5 tháng. Ra tòa, judge cho ở thêm một tháng; tới hẹn vẫn lì, phải nhờ sheriff cưỡng chế. Nhận lại nhà: rác như phim tận thế; chủ nhà nghèo vốn nên tiếc tiền thuê dumpster, đành tự dọn và tự hứa “sẽ screening tử tế”. Bài học 4: luôn background & credit check (TransUnion SmartMove, RentPrep…), lấy paystubs, verify việc làm, gọi landlord cũ hỏi thẳng: “Có trễ tiền? Có phá nhà?” — nghe một câu “uhm” là bye.
Sau đó anh thử Section 8 (Housing Choice Voucher). Ưu: dòng tiền ổn định vì 70–80% chuyển thẳng vào tài khoản; lấp đầy nhà nhanh; ít lo tenant đột ngột “cháy túi”. Nhược: inspection mỗi năm, hỏng cái smoke detector là ngưng chi trả; giấy tờ xét duyệt lâu; vẫn có người ở không dễ. Bài học 5: Section 8 hợp người thích tiền đều đều nhưng phải giữ nhà đạt chuẩn và sẵn sàng tiếp thanh tra như đón khách quý.
Series “Thẳng & Thật”: làm landlord ở khu nghèo là trò chơi sinh tồn — chống scam, ôm permit, né thợ “tốc biến”, lọc khách như lọc cát, và biết khi nào nên đi cùng Section 8. Tin vui cuối tập: căn 18k ngày xưa giờ đã lên khoảng 110k. Ở Jackson, có khi thứ tăng nhanh nhất không phải thu nhập mà là… kinh nghiệm xương máu. Nhưng nếu kỷ luật ngay từ đầu, dòng tiền sẽ bớt “lao xao”, còn bạn thì bớt phải tự đẩy dumpster bằng… cảm xúc.